在长期性的房屋租赁合同中，一方由于客观原因无法继续履行合同，而另一方坚持要求继续履行合同，合同陷入僵局。此时若不及时解除合同，将导致涉案房屋长期闲置，也会让承租方在不占用房屋的情况下承担租金损失。
面临此种情况，该如何打破僵局、促进资源继续流转，依法保障双方合法权益呢？
不同意降租 合同陷入僵局
2017年12月，原告王某与被告某房屋租赁公司签订合同，将其名下一处房屋委托该公司进行管理运营，委托期限至2022年4月底。该合同签订后，原告将上述房屋交付被告公司，被告公司按约支付租金至2020年11月。此后，被告公司多次向王某提出降低租金标准，否则将强行解除合同的要求。王某明确表示不同意降租亦不同意解除合同，要求该公司停止违约行为、继续履行合同并支付租金等费用无果，遂诉至法院。
原告王某诉请：
1.被告公司继续履行合同，支付2020年11月至2021年4月期间租金23179.84元及逾期利息 ；
2.被告公司支付截至2021年5月的水电费906余元。
被告某房屋中介公司辩称：
1.被告公司已失去履行案涉合同的能力，遂决定与原告解除合同，继续履行合同对其显失公平；
2.被告公司已履行合同解除的通知义务，办理解约结算手续，并向原告发送房屋智能锁密码，返还了上述房屋，故不应承担返还房屋后的空置损失及水电费，同意支付此前产生的水电费；
3.被告公司虽单方解除案涉合同，但在合同履行期内已最大限度地维护原告的利益，且对上述房屋进行精装修、配置家具家电，使得房屋更易出租且租金更高。
同时，该房屋租赁公司认为根据双方合同约定，合同提前解除，王某应支付房屋装修配置损失费，并返还服务质量保证金，故提起反诉。
反诉原告某房屋租赁公司诉请：
1.所签订的《资产管理服务合同》于2020年12月解除；
2.王某返还服务质量保证金、房屋装修配置损失费合计13863. 9元。
反诉被告王某辩称：
1.双方合同未协商一致解除，且该公司作为违约方，不具有单方合同解除权，合同应继续履行；
2.对该公司主张的各项费用均不予认可。
法院认为：
依法成立的合同，自成立时生效。本案中，该《资产管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于合同是否继续履行。本案中，该公司在王某无违约行为的情形下，擅自违反约定，自行发送解约通知函、解约结算协议及电子锁密码并停止支付租金。但该公司作为违约方不享有解除权，故其上述行为不发生解除合同的效力。因双方系房屋租赁合同关系，该公司除支付租金外还负有维修等义务，这些义务难以强制履行。该公司坚持解除合同，原告也不同意降租，可见双方已丧失继续履行合同的信任基础，故法院作出判决终止双方合同权利义务关系，但不影响该公司作为违约方承担相应的违约责任。
关于租金、利息损失及水电费。本案中，根据双方合同约定，该公司未按约支付，已构成违约，应承担相应违约责任。结合双方交易习惯，相应管理周期服务质量保证金与2021年3月至2021年4月期间的租金相互抵销。故该公司应向王某支付2020年11月至2021年4月期间的租金18671.84元及利息损失。王某主张截至2021年5月的水电费906元符合合同约定和法律规定，法院予以支持。
关于装修配置损失费及服务质量保证金。本案中，根据双方合同约定，王某违反合同约定导致该公司单方解除合同时，才应赔偿该公司相应损失。现案涉合同权利义务关系终止系因该公司违约导致，故此项诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，法院不予支持。该公司主张返还服务质量保证金，因该笔款项结合合同约定及双方交易习惯，应与2021年3月至2021年4月期间的租金相互抵销，法院不予支持。
法院判决：
1、原告(反诉被告) 王某与被告 (反诉原告)某房屋租赁公司签订的《资产管理服务合同》《补充协议》权利义务关系于2021年7月终止；
2、被告 (反诉原告)某房屋租赁公司于本判决生效之日起十日内给付原告 (反诉被告) 王某欠付租金18671.84元及利息损失；
3、被告 (反诉原告)某房屋租赁公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王某截至2021年5月的水电费906元；
典型意义
合同履行过程中，合同僵局是个别情况下不可避免的一个问题。在此种情况下，违约方向法院申请解除合同，法院以司法介入的方式终止合同双方权利义务关系，给困于合同僵局中的一方以希望，使双方当事人从泥沼中抽离，有利于打破僵局加快交易流转，促进资源合理配置。同时，违约方亦应遵循诚信原则，承担相应的违约责任，本案对于类似纠纷的处理具有一定的典型意义。
法官说法
承办法官：孙燕
合同法的基本原则是平等、自愿、公平、诚实信用。当前，面对租房市场的困局，合同双方面临着各自难题：房屋租赁公司面临客源减少、房租下降的成本重压；房东面临着房屋空置、支付房贷的压力。针对此种情况下出现的合同僵局，更加需要双方之间的沟通与理解，遵守公平与诚实信用原则，减少争议、解决纠纷，实现彼此利益最大化。
（供稿人：执行局 孙燕）