南京市鼓楼区人民法院

租客在房屋内公共区域放了个行李箱，

出租方就改了门锁密码，把他挡在门外。

虽然租客违约在先，

但出租方能否就此主张解除合同？

什么行为才算法律上的“根本违约”？

双方的责任又该如何认定？

案情剧场

       2025年3月，小张与某房屋租赁服务中心签了一份《房屋租赁合同》，租下该中心某处房子的一间卧室，押一付三。合同写明：“公共区域不得堆放私人物品，否则出租方可书面通知解除合同并索赔。”小张交完租金、押金和相关费用，住了进去。

       谁知到了4月中旬，出租方的管家黄某发现小张在公共区域放了一只行李箱，便微信告知其搬回自己房间——

     “客厅的行李箱是你的吧？赶紧拿回去，不要放这里。”

     “既然是公共区域，为什么我不能用？”

     “我租给你的只是房间啊，而且合同上写得很清楚，公区不能放私人物品！”

       两人就这么杠上了。黄某撂下狠话：不搬走行李箱，就把大门密码给删了。小张没当回事，黄某还真动手删了密码。小张回到家，怎么按都开不了门，被活生生挡在了房间外。

       第二天，双方闹到派出所调解。可黄某和租赁服务中心的老板态度很硬，明确说：这次恢复了，以后还可能再删。小张实在没安全感，只好搬走，给租赁服务中心发了一份《解除合同通知书》，随后一纸诉状告到法院，要求其退还剩余的租金、押金，并支付违约金。

法院认为

本案中，小张主张出租方擅自删除大门密码致其无法居住，已构成根本违约；出租方则抗辩称，其系因小张违反“公共区域不得堆放私人物品”的约定而采取的合理“维权”措施。争议焦点在于：小张与出租方各自行为的认定；出租方删密码行为是否达到合同目的无法实现的程度,小张能否据此行使法定解除权。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”

据此，只有违约行为达到“致使不能实现合同目的”的程度，另一方才可行使法定解除权。合同目的能否实现，应结合租赁合同的核心权利义务判断——即出租人提供符合约定用途的房屋，承租人支付租金并正常居住。

本案中，小张在公共区域摆放一只行李箱，虽违反合同约定，但该行为未影响房屋的基本居住功能，未达到“致使合同目的不能实现”的程度，仅构成轻微违约，不构成根本违约。出租方未经书面催告、未依法解除合同，擅自删除房屋大门密码，直接导致小张无法进入房屋、无法正常居住，致使租赁合同的核心目的完全落空。该行为符合民法典第五百六十三条第一款第四项规定的“其他违约行为致使不能实现合同目的”，构成根本违约。小张据此享有法定解除权。

关于合同解除后的责任承担，法院认定双方租赁合同于2025年4月20日解除。出租方应返还小张剩余租金、押金等合计7169.4元。综合考虑小张存在轻微违约、出租方构成根本违约等双方过错程度，酌定某租赁服务中心向小张支付违约金2200元。

法官说法

（承办法官：竺青）

房屋租赁合同中，出租方与承租方均应按约履行义务。实践中，一个常见的误区是：只要租客违约，房东就可以“自己动手”解决问题。本案提醒租赁双方依法行使权利、理性解决纠纷：一是分清“根本违约”与“一般违约”。 法律上的“根本违约”特指导致合同目的无法实现的行为。对于不影响居住使用的一般违约行为，守约方不能直接解除合同，更无权采取私力救济措施。二是维权须依法，私力救济有边界。 当租客出现违约行为时，出租方应采取书面催告、协商整改等合法方式督促履行；只有经催告后在合理期限内仍未履行且达到根本违约程度的，方可依法解除合同。擅自删除密码、更换门锁、断水断电等行为，不仅不是合法的维权方式，反而会让自己陷入违约境地。三是合同解除须走法定程序。无论是出租方还是承租方，主张解除合同都应当履行通知义务，必要时通过诉讼或仲裁确认解除效力。单方面采取锁门、换锁等强制手段，极易引发新的法律纠纷，得不偿失。

总之，租赁双方都应当尊重合同、尊重法律。遇到纠纷，理性沟通、依法维权，才是上策。