南京市鼓楼区人民法院

一个小区

却有两家物业公司

物业费“拉锯战”一触即发

这起涉“双物业”的缴费纠纷案缘何而起？

小区业主的物业费又该交给谁呢？

案情剧场

2017年盛夏，某小区与江苏某物业公司签订临时托管协议，开启首段“物业服务马拉松”。半年后双方正式签订三年服务合约。2021年冬末，小区业委会作出与江苏某物业公司的续签物业服务决定，该决定在2023年早春被法院撤销。此时物业公司仍在赛道坚守，一直为小区业主提供物业服务。

2023年3月底，剧情突现“小插曲”：小区内的商铺业主上海某科技公司另辟蹊径，与江苏某企业管理公司签订服务协议，约定由某企业管理公司为其提供物业服务，并拒缴原物业费用。原物业公司遂将上海某科技公司诉至法院，索要2023年4月至2024年5月欠付的8万余元物业费。

【焦点擂台】

1号擂台：合约到期的“前任”是否有权收取“守护费”？

2号擂台：部分业主自聘“新欢”能否改换“旧爱”？

法院认为

针对第一回合，法院亮出“服务延续法则”：即便合约到期，在未选出新物业前，原服务方持续履职即构成事实服务，业主应当支付物业服务费用。本案中2018年合约虽未明示涵盖商业区，但服务标准与收费细则已暗含全区域管理，商铺业主难逃缴费义务。

第二回合则亮出“业主自治法则”：民法典第278条明确规定，选聘物业属业主共同决定事项，需“双三分之二”业主表决。本案商业区与住宅区本属同一管理单元，个别商户业主与第三方私签物业服务协议如同“越位射门”，应属无效。

法院判决：上海某科技公司向江苏某物业公司全额支付8万余元物业费，判决后被告不服提起上诉，二审维持原判。就此，这场“物业拉锯战”终被划上了休止符。

典型意义

（承办法官：民一庭 华瑾）

本案在物业服务合同更迭的空白地带划出清晰法治标线——原物业公司持续提供“守护式服务”获法院支持，商户业主私签协议被认定“越位无效”，这也进一步折射出基层治理两大命题——业委会规范运作的迫切性，以及商户业主群体权益表达的合规路径。法官提醒：业主应通过业委会在法定框架内争取权益，切莫“另起炉灶”反陷被动。同时，社区治理如同合奏曲，既需物业公司的专业演奏，更需全体业主的和谐共鸣，当出现治理杂音时，让法治成为校准节奏的指挥棒，方能奏出更加悦耳动听的交响乐。

鼓小助划重点之“业主必知三准则”

1.物业更迭需合规：业委会换届要及时，物业选聘要走“业主参与表决”正途；

2.事实服务应付费：原物业“留守”期间，业主仍需履行缴费义务；

3.私签协议有风险：突破“双三分之二”红线的合同如同沙上筑塔。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条 

下列事项由业主共同决定：

(一) 制定和修改业主大会议事规则；

(二) 制定和修改管理规约；

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条

建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

《中华人民共和国民法典》第九百五十条

物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。